賃料増額請求権の基本事項

例.　あるクリニックが賃貸借契約を結んでいたテナントの大家から、賃料を値上げしたいと言われて困っている。

これは、法律的に見れば、大家がクリニックに対して、賃料増額請求をしている、ということになります。もしも賃料の増額について、その内容に貸主と借主の両者が納得して合意すれば、これによって賃料の改定が成立します。
では、値上げに納得できない場合には、借主はどのような行動をとればいいのでしょうか。

Ⅰ【そもそも賃料増額請求とは何か】

１　根拠について

賃料増額請求権は、賃貸借契約に基づいて、大家つまり貸主側に認められる権利のひとつです。（これと対になる権利として、借主側から貸主に対して賃料を下げるように求める賃料減額請求権があります。）
貸地の場合には、

a 地代が不相当に低くなったこと

b 一定期間、地代を増額しない旨の特約（不増額特約）がないこと

（参照条文：借地借家法11条）

上記a及びbが認められた場合に、増額請求が認められます。
また、貸家の場合にも、借地借家法第32条が同じ内容の規定を置いているため、
a 家賃が不相当に低くなったこと
b 一定期間、家賃を増額しない旨の特約（不増額特約）がないこと
の両方が認められれば、賃料増額請求が認められます。

２　具体的にどういう形で請求されるのか

大家つまり貸主が、借主であるクリニックに対して、賃料を上げたい旨の意思を伝えます。この時、いくら値上げしたいのかこの時点で明示がなくても、法律上、増額請求の意思表示があったことになります。
意思表示は口頭でされた場合にも有効ですが、内容証明郵便を利用して書面の形で意思を表示し、証拠として残す方が一般的です。

３　請求された場合の効果

賃料増額請求の法的効果は、相手方に賃料増額の意思表示が到達した段階（通常は、配達証明書付の内容証明郵便が到達した時点）で生じます。

４　賃料増額請求がなされた翌日から当然に、増額された賃料を支払われなければならないのか

借主が賃料の増額を不当だと考えて争う場合、貸主と借主との間に協議が整うか、もしくは裁判の判決が確定するまでは、借主は従前の賃料を支払っていれば、賃料不払いで賃貸借契約を解除され、退去を迫られるということはありません。
もっとも、借主は、もしも賃料増額を争った結果、増額請求を認める判断がされた場合、争っていた間の増額分の賃料について、年10％の利息を付けて払わなければなりません。例えば、賃料増額請求がなされてから１年後に賃料増額を認める判決が出た場合には、
増額した賃料と従前賃料の差額分を1年分、そしてその金額の10％の利息を負担することになります。（参照条文：借地借家法11条2項及び3項、31条2項及び3項）

５　増額請求があった場合に何も対応しないとどうなるのか

まず、当事者の間で合意があれば、賃料改定は有効に成立します。ですから改定後の賃料価額について疑問に思っていたとしても、合意してしまえば、本来その価額が妥当ではなくても契約内容は変更され、借主としては無用な不利益を被ることになってしまいます。
また、合意するか否かを明らかにせずうやむやにして従前の賃料額を払い続けていると、家主から「合意があったのに支払いを一部していなかった」と主張され、差額分とその遅延損害金を請求されたり、場合によっては退去を求められたりする事態になりかねません。
こうした事態を避けるためにも、借主側が増額請求に対して疑問を抱いた場合には、新たに提示された賃料価額の妥当性を確認し、不当だと思う場合には増額を受け入れない姿勢を明らかにすることが重要です。
具体的にとるべき行動については、来るべき手続に備えて（後述）、当事務所が個々のケースに合わせたサポートをご提供することができます。