賃料増額請求権の基本事項

例. あるクリニックが賃貸借契約を結んでいたテナントの大家から、賃料を値上げしたいと言われて困っている。

 

これは、法律的に見れば、大家がクリニックに対して、賃料増額請求をしている、ということになります。もしも賃料の増額について、その内容に貸主と借主の両者が納得して合意すれば、これによって賃料の改定が成立します。
では、値上げに納得できない場合には、借主はどのような行動をとればいいのでしょうか。

 

Ⅰ【そもそも賃料増額請求とは何か】

1 根拠について

賃料増額請求権は、賃貸借契約に基づいて、大家つまり貸主側に認められる権利のひとつです。(これと対になる権利として、借主側から貸主に対して賃料を下げるように求める賃料減額請求権があります。)
貸地の場合には、

a 地代が不相当に低くなったこと

具体的には、
Ex. 土地に対する租税その他の公課の増大
Ex2. 土地価格の上昇
Ex.3 近隣の類似の土地が賃料の相場を上げた場合
などの事実があること

b 一定期間、地代を増額しない旨の特約(不増額特約)がないこと

(参照条文:借地借家法11条)

 

上記a及びbが認められた場合に、増額請求が認められます。
また、貸家の場合にも、借地借家法第32条が同じ内容の規定を置いているため、
a 家賃が不相当に低くなったこと
b 一定期間、家賃を増額しない旨の特約(不増額特約)がないこと
の両方が認められれば、賃料増額請求が認められます。

2 具体的にどういう形で請求されるのか

大家つまり貸主が、借主であるクリニックに対して、賃料を上げたい旨の意思を伝えます。この時、いくら値上げしたいのかこの時点で明示がなくても、法律上、増額請求の意思表示があったことになります。
意思表示は口頭でされた場合にも有効ですが、内容証明郵便を利用して書面の形で意思を表示し、証拠として残す方が一般的です。

3 請求された場合の効果

賃料増額請求の法的効果は、相手方に賃料増額の意思表示が到達した段階(通常は、配達証明書付の内容証明郵便が到達した時点)で生じます。

4 賃料増額請求がなされた翌日から当然に、増額された賃料を支払われなければならないのか

借主が賃料の増額を不当だと考えて争う場合、貸主と借主との間に協議が整うか、もしくは裁判の判決が確定するまでは、借主は従前の賃料を支払っていれば、賃料不払いで賃貸借契約を解除され、退去を迫られるということはありません。
もっとも、借主は、もしも賃料増額を争った結果、増額請求を認める判断がされた場合、争っていた間の増額分の賃料について、年10%の利息を付けて払わなければなりません。例えば、賃料増額請求がなされてから1年後に賃料増額を認める判決が出た場合には、
増額した賃料と従前賃料の差額分を1年分、そしてその金額の10%の利息を負担することになります。(参照条文:借地借家法11条2項及び3項、31条2項及び3項)

5 増額請求があった場合に何も対応しないとどうなるのか

まず、当事者の間で合意があれば、賃料改定は有効に成立します。ですから改定後の賃料価額について疑問に思っていたとしても、合意してしまえば、本来その価額が妥当ではなくても契約内容は変更され、借主としては無用な不利益を被ることになってしまいます。
また、合意するか否かを明らかにせずうやむやにして従前の賃料額を払い続けていると、家主から「合意があったのに支払いを一部していなかった」と主張され、差額分とその遅延損害金を請求されたり、場合によっては退去を求められたりする事態になりかねません。
こうした事態を避けるためにも、借主側が増額請求に対して疑問を抱いた場合には、新たに提示された賃料価額の妥当性を確認し、不当だと思う場合には増額を受け入れない姿勢を明らかにすることが重要です。
具体的にとるべき行動については、来るべき手続に備えて(後述)、当事務所が個々のケースに合わせたサポートをご提供することができます。

Ⅱ【争う場合の手続の流れ】

前提として、前述のように、賃料の増減額について賃貸人と賃借人で見解が一致すれば合意による賃料改定が完結します。
他方、借主が応じない場合には、通常、貸主が訴えを提起し、裁判所に適正な賃料額を決めてもらうことになります。そして、賃料増額の訴えを提起する場合には、現行法上、あらかじめ賃料増額の調停を申し立てることになっています。

(1) 調停手続

調停手続とは、 裁判官のほか民間の調停委員を加えた調停委員会が仲介・調整し、話し合いを通じて民事上の紛争を解決しようとする手続です。調停委員は、適切な資料の提出を促したり、事情を聴取する等の役目を担います。調停委員会に不動産鑑定士の資格を持った人が加わる場合も多くあり、そのような調停委員が当事者から言い分を聞き、時には現地を調べ、資料を提出させて相当な賃料額の試案を出します。 その結果、当事者が上記試案で合意すれば、 調停が成立することになり、調停調書に合意内容を記録して終了となります。(調停の中には、判断を調停委員に委ねる制度も存在し、調停条項の裁定制度と呼ばれます。)
右試案で調停成立の見込がない場合には、 原則として民事調停法第17条に基づいて、 当事者双方の公平を考慮して調停に現われた一切の事情を勘案したうえで、事件解決に必要な決定 (調停に代る決定) がなされます。この決定に対し、 当事者が異議の申立てをしなければ、そのまま決定が確定します。

(2) 訴訟手続

調停が不成立(当事者が合意できなかった)となるか、調停に代わる決定に対する異議申立(当事者に代わって裁判所が決めた内容に当事者が納得しなかった)があれば、 貸主は賃料増額の訴訟を提起することになります。
賃料増額訴訟においては、 一般的に、書面によるやりとりを2、 3回行なった後、 当事者の申し出によって賃料の鑑定がなされます。 そして多くの場合、 右鑑定結果に基づいて裁判上の和解や判決がなされます。

 

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